【前言】随着国家经济的快速发展,政府投资项目越来越多,投入的资金量逐年加大,对工程造价控制的重要性日益显现,而做好结算审核工作是控制工程造价的重要环节。政府投资项目竣工结算审核是根据施工图纸、施工合同、设计变更单、工程签证单，结合现行的计价规则、政策法规等编制的文件。它不仅是核定建设工程造价、支付工程价款的依据,也是业主后期办理竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。做好工程竣工结算的审核,对于政府投资项目的投资控制也是非常重要。温州市财政项目预算审核中心在审核项目时，要本着“客观公正、求真务实”的专业精神，利用各种有效的审核方法，结合实际情况，使最后的审核结论“合情、合理、合法、合规”。

本次案例讲述温州市某地块工程5#楼工程（政府回购项目）结算审核办理的相关事宜。

一、项目基本情况及特点

（一）项目基本情况

1、项目名称：温州某地块工程5#楼工程

2、建设单位：温州市某部门（以下简称B部门）

3、施工单位：温州某有限公司（即本项目代建单位，以下简称A公司）

4、工程地址：温州市瓯海区。

5、合同：本工程甲乙双方的合同为回购合同，即代建合同，且是双方对该工程的唯一约定。

6、送审金额111725336元，审定金额80204268元，净核减31521068元。

7、项目其他重要信息：

（1）XX地块共9栋楼，建设单位为代建单位A公司，B部门仅对该地块的5号楼部分楼层进行回购作为企业安置办公用房使用。

（2）回购范围：5号楼裙房以上5-23层。24层不回购为A公司自用，25层机房层为共用。

（3）需分摊的工程：地下室部分（包括桩基、土方、基坑支护）及不在总包合同内的室外附属工程、配电房开闭所设备、配电房开闭所设备安装调试及室外管线施工、水泵费用、发电机组设备费用和太阳能光伏系统工程。

（4）A公司上报送审金额计算范围并未按照回购协议约定，按其单方面认为的范围重新计算后上报。

（5）A公司在审核中途重新增加一份原先漏报的工程造价。

（二）项目特点

1、依据资料不足：在送审前双方共同的依据资料仅为回购协议，且回购协议仅在综合成本价构成中就建筑安装工程费、基础设施建设费、非营业性公共配套设施建设费等的造价计算方法做了相关说明，即上部结构按施工图结算造价金额作为依据计入综合成本价，其余地下室工程、桩基工程、基础设施、非营配套设施，均按相应造价÷总可售面积计入综合成本价。

2、各相关方角色关系复杂：

（1）回购协议中，A公司为甲方，B部门为乙方，等房屋交付后由乙方向甲方购买安置用房。

（2）回购部分在送审财政办理结算时，A公司为乙方，B公司为甲方。

（3）在施工过程中，A公司为甲方，委托某建设集团C公司作为乙方负责工程施工。

（4）总包范围外又存在许多分包工程。

本项目相关方角色关系图

3、各种不明确：

（1）回购范围不明确；

（2）需分摊的专业及其分摊比例系数不明确；

（3）造价确定办法不明确。

4、建设单位未参与：本工程发包阶段及施工阶段，建设单位B部门均未参与。

5、造价金额并非实际金额：最终定案金额需依据回购协议，比例分摊汇总累计计算工程造价。

二、审核思路及做法

由于该项目复杂性及其特殊性，在项目初期阶段缺少大量的关键信息，无法建立完整的审核思路。仅能依据唯一明确的回购协议附件中约定的综合成本价构成。最终的综合成本价三要素为：1、回购范围的面积；2、总可售面积；3、需计入的相应工程造价。

（一）审核思路

在了解最终造价的相关三要素后，得出最终结论需分六步。

1、首先是要统计所有与本工程相关的各个单位工程，不论其金额的多少；

2、第二步要甲乙双方确定回购范围的面积及总可售面积。

3、第三步依据第二步的具体面积求出所有各个单体的比例分摊系数；

4、第四步确定各个单位工程的工程造价。

5、第五步将各个单位工程的工程造价乘以分摊系数后求得其各自单位工程的应分摊造价金额。

6、第六步汇总各个单位工程造价，得出最终结果。

（二）具体做法

1、统计各个单位工程

包括初次上报的土建工程、安装工程、公共部位装修工程、室外工程、设备购置费等，后续新增上报的非营业性用房、1-4层电梯间楼梯间、5层以上楼梯间、机械车位、工程签证单、亮化工程、停车管理系统、标识标牌等。

2、甲乙双方确定回购范围的面积及总可售面积

根据房产面积测绘报告单、5#楼房屋建筑面积测绘成果书及回购面积确认单，本地块地上总面积为115039.03m2，其中非营业性用房（开闭所、物业用房、配电房、消防控制室、弱电机房等）面积1697.28平方米，总可售建筑面积为113341.75平方米，5#楼5-23层回购面积为21486.78m2。

3、求出各个单位工程的具体比例分摊系数

（1）5#楼回购分摊比例=21486.78/（115039.03-

1697.28）*100%=18.9575%，基坑支护、地下室、桩基工程均以此原则比例分摊。5#楼4层以上部分最终回购造价按上部面积分摊。面积分配方案及回购造价计算方法如下：

1) 5#楼24层（417.45m2）为A公司自用，不计入回购范围；

2) 回购范围5-23层总面积为21486.78m2；

3) 以上总面积（不包括机房层）为21904.23m2，A公司占比1.91%，B部门占比98.09%；

4) 机房层面积按上述占比比例分摊，机房层面积共161.69m2，则A公司占有3.09m2，B部门占有158.6m2。

5) 根据上述面积分配可得4层以上造价需扣回的A公司部分造价比例系数为（417.45+3.09）/（21486.78+417.45

+161.69）=1.91%

5#楼4层以上部分最终回购造价=4层以上建安造价×（1-1.91%）=4层以上建安造价×98.09%

（2）各分包单位工程分摊方案如下：

1）5#楼公共部分装修中，经现场勘查，一层观光电梯大堂和一层、二层卫生间不计入本次造价，按A公司与C公司另行签订的公共区域装饰工程合同金额造价整体计入结算，不再分摊（会议纪要明确）。

2）发电机组设备、太阳能光伏系统工程以5号楼安置用房（回购面积21486.78+158.6=21645.38m2）与整栋楼面积（8738.8+21486.78+161.69=30804.72m2）比例分摊，分摊比例为21645.38/30804.72*100%=70.2664%。（发电机组设备、太阳能光伏系统工程仅供5#楼使用）。

3）配电房、开闭所设备、配电房、开闭所设备安装、调试及室外管线施工、水泵费用、停车系统（机械车位）、亮化工程、停车场管理系统、标识标牌、防倒塌棚架等分包工程分摊比例按18.9575%计算。

4）电梯工程分摊比例按98.09%计算。

4、确定各个单位工程的相应工程造价

（1）建筑安装工程费：按竣工图重新计算地下室、基坑支护、上部4层以上工程造价，编制说明口径以原预算为基础，修正不合理部分，并对原口径开口部分予以确定，有争议部分在会议纪要中明确。

（2）无价材料部分由于原无价材料确认单确认的建设单位为A公司，B部门未予确认，故重新调整无价材料清单及修正价格后，经双方同意后计入。

（3）各分包工程：按分包合同金额计入。

（4）非营业性用房：按4层以上建安费单方造价计入。

（5）工程签证单部分：依据B部门后续委托第三方咨询公司出具的成果报告金额计入。

（6）动态调差及下浮率：依据会议纪要均不作考虑。

5、汇总累计各比例分摊后的造价

6、在审核过程中共出具两份会议纪要，以及若干份由A公司和B部门共同确认的证明材料。

7、具体单位工程及其分配比例分部详见5#楼单位工程分配比例导图。

5#楼单位工程分配比例导图

5#楼主体部分回购范围示意图

三、审核重点难点及应对措施

（一）本工程发包阶段及施工阶段，建设单位B部门均未参与。

应对措施：B部门未参与结算办理前的任何过程，导致在结算办理过程中，作为甲方，无法对A公司提供的依据资料予以确认。在通过沟通协调后，双方都能认可的依据，由A公司和B部门直接对资料或证明予以盖章确认，或记录在会议纪要中；尚有疑义的，通过会议协商后，以会议纪要形式确认。

（二）单位工程多，回购范围特殊，分摊系数难以确定

应对措施：送审前双方唯一达成共识的约定仅为回购协议，所以在办理过程中以回购协议为中心。回购协议中约定的综合成本价需按总可售面积比例分摊。面积数据依据房产面积测绘报告单、5#楼房屋建筑面积测绘成果书及回购面积确认单。以上部总造价为基数的分摊，由于回购范围的特殊性（上部为5-23层回购，25层不回购，机房层共用），而工程造价的组成又无法按相应的回购范围去直接提取工程造价，故只能计算整体5层及其以上部分工程造价，而后按相应面积比例分摊上部造价。

（三）无双方确认的施工图预算

应对措施：在工程竣工验收，办理结算时去确认施工图预算，最大的问题在于编制口径的统一。现阶段仅能以原A公司与施工单位C公司的编制口径、无价材料确认单为基础，结合竣工图、现场踏勘资料等，重新修订结算编制口径及无价材料确认单。包括信息价的月份，计价的方式，取费标准等。

（四）主体工程回购的计量范围的不明确

应对措施：虽然确定了回购的范围为5-23层，但造价计算需严谨到点、线、面，都需要文字描述清晰。通过会议研究确定主体工程计量范围：竖直方向，四层以上即四层顶板结构标高19.5m标高以上，包括5层楼地面；水平方向，五层主体结构外墙外边线以内范围计入造价；裙房屋面、裙房女儿墙等主体外部分均不计入。计算完整个造价后再按主体的分摊面积分摊造价。

（五）A公司与B部门无施工合同，未对一般建筑工程施工合同中的重要条款予以约定。如动态调差、下浮率等。

应对措施：以A公司与施工单位C公司的合同为基础，对合同中未明确的重要条款予以会议纪要确认。

动态调差：由于事先回购合同未约定人工及主材动态价款管理办法，施工合同约定市场波动不做调整，故本工程不作动态调差。

下浮率：本工程属于政府回购项目，当初签订回购合同意在尽快解决B部门安置用房问题，满足安置企业缩短安置办公用房建设周期的强烈要求，且回购合同注明为工程费或本项费用总额，非竞争性项目工程，不存在是否下浮问题。

标化工地、施工工期、人员到位率等均已满足施工合同要求，不再调整。

（六）分包专业工程多，正常流程均应按审计后的工程费用计入，需分摊的工程费用基数难以确定。

应对措施：通过会议协商确定，以会议纪要形式，双方同意按实际的分包合同额或是分摊系数*相对应的实际费用作为工程费用基数。如配电房按整体分包合同金额为基数分摊，电梯按电梯合同内5#楼对应的电梯费用为基数分摊。

（七）分包专业工程多，且存在与主体工程重复或是不属于回购范围的部分。

应对措施：核对分包合同内容清单与预算清单，在预算中扣除重复部分。以及不属于回购范围的相应造价予以扣除。如水泵设备费有单独分包合同，但原预算已计入水泵设备费，需予以扣除。

（八）工程施工过程中发生的联系单及签证单，B公司未予确认。

应对措施：通过会议协商后确定，由B部门单独委托第三方咨询公司对联系单及签证单予以审核，结算按第三方出具的咨询报告成果分摊计入。

（九）回购协议中约定综合成本价不高于5500元/m2，不低于4800元/m2，但最终定案价换算综合成本价约4500元/m2。

应对措施：通过会议协商谈判，甲方双方考虑各方面原因后，均同意按最终实际定案金额计算回购金额。该条款也是造成A公司送审漏报并产生大量核增的主要原因，按原送审额计算综合成本价约5800元/m2，故A公司以为按最高限价5500元/m2结算已足够。

（十）因分包专业工程按实际分包金额计入分摊造价，A公司要求给予2%的配合管理费。

应对措施：通过会议协商谈判，双方达成一致，除公共装修工程外，其余均按相应的分摊造价给予2%的配合管理费。

四、审核结果及成效

（一）审核结果

本工程送审金额为111725336元，经审核，审定金额为80204268元，核增金额为6220958元，核减金额为37742026元，净核减金额为31521068元。

（二）审核成效

该项目从2017年10月委托开始，至2019年11月最终定案。本项目由于前期的某些特殊原因，对回购协议部分条款的重要条款并未考虑周全，文字措辞不够严谨，致使在结算办理过程中，出现诸多争议问题。审核期间，经过各相关方，数十次大大小小会议，出具了两份共12000字的会议纪要（含编制说明），前前后后调整了八份审核稿，最终将该项目圆满定案，也得到了各方的一致好评。

五、体会及建议

本工程为政府回购项目，由于事先双方仅约定了回购方式，并未对回购方式中所涉及的工程造价细则予以详细说明。在结算办理过程中时由于缺乏事前的统一口径，及原先甲方A公司（代建方）的角色转变，致使政府回购方B部门在结算办理过程中较为被动。在工程施工阶段的项目管理过程中由A公司实施管理，而回购方B部门并未参与其中，对工程过程中发生的变更等事宜均不知情，所以在结算办理过程中造成相当大的弊端。

建议今后政府回购项目在制定回购合同时对回购范围内的建安工程费计算方式予以明确，切勿太过笼统。并通过类似议标的形式即委托第三方中介机构形成一份统一口径的预算，作为结算依据。在项目立项初期或回购合同签订时，均应对项目各个阶段，包括前期阶段、施工阶段及结算办理阶段可能出现的各种涉及工程费用的问题予以约定。避免类似本工程全开口的形式，造成结算办理难、定案难的局面。财政监管部门也应在投资前期介入，才能有效的进行投资控制。

【结语】本工程项目情况复杂，且缺乏大量资料，但项目在当地受到较大关注，各相关方的经办人及领导都较为重视。在各方均积极配合的情况下，本项目尚需花费整整两年时间才办理完毕。

近几年，政府投资项目“结算难”的问题时常发生，许多项目一拖就是好几年，绝大多数原因是依据资料不全导致，而由于工程项目的长期性，在结算办理阶段补办过程阶段的依据资料，经常会遇到各相关方经办人或领导发生变换，致使依据无法得以确认，造成僵持局面。“结算难”问题对建设单位、施工单位及财政部门均造成的诸多的负面影响。

为加强政府投资项目全过程监管，规范工程价款结算监督审查，提高项目投资效益，解决政府投资项目“结算难”的问题，2021年4月温州市财政局发布《温州市本级政府投资项目工程价款结算监督审查管理办法》。监督审查管理办法的发布，不仅规范了建设单位工程项目管理过程中的相关流程，促进建设单位提高项目管理综合能力，督查施工单位严格按照合同约定完成工程实施及结算申报，亦促使了中介审计机构更加严谨、专业、负责的办理结算审核工作，也必然能有效解决“结算难”，使政府投资项目的工程结算整体的规范性与时效性提高到一个新的高度。